Недвижимые активы

После кризиса банки стали более тщательно оценивать залоги потенциальных заемщиков, обращая внимание прежде всего на их ликвидность и устойчивость цены. Наиболее привлекательным залогом для кредитных организаций остаются недвижимость и земля, чью ликвидность не сможет умалить даже тот факт, что с этого года ЗПИФы, которые создаются именно под эти непрофильные активы, облагаются налогом. По прогнозам экспертов, стоимость недвижимости и земли будет расти в ближайшие пять лет вместе с ценами на нефть.

В кризис процедура взыскания залогов с компаний-банкротов стала для банков привычным делом и научила их с повышенным вниманием подходить к их оценке. При этом наиболее привлекательным залогом для банков, как и до кризиса, остаются недвижимость и земля из-за их высокой ликвидности. "Это наименее рискованные залоговые объекты, — говорит Александр Митин, управляющий партнер юридической компании "РАУД". — Но при этом необходимо адекватно оценивать стоимость имущества, чтобы максимально эффективно покрыть возможные убытки в случае неуплаты кредита".

ЗПИФы под налогом

С начала этого года вступили в силу новые поправки в Налоговый кодекс, которые, в частности, вводят налог на недвижимость, внесенную в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). В отношении земельных участков, находящихся в ЗПИФах, налогоплательщиками признаются управляющие компании — они будут агентами, платящими налог на имущество за пайщика. Схема перевода проблемных активов в ЗПИФы пользовалась большой популярностью в 2009 году. "Плюсы от этого очевидны: банк расчищает баланс, избавляясь от проблемных и к тому же непрофильных активов, повышается его инвестиционная привлекательность, снижается налоговое бремя", — говорит Александр Митин. После того, как ЦБ раскритиковал в сентябре 2009 такую деятельность банков, она стала менее популярной, но тем не менее осталась. "Нынешние изменения в Налоговом кодексе — это следующий шаг к тому, чтобы банки отказались от такой практики", — говорит господин Митин. При этом он отмечает, что эти поправки связаны лишь с деятельностью банков по работе с проблемными активами, но на ликвидность недвижимости как залогового инструмента они никак не повлияют.

По мнению Андрея Костина, председателя правления Международного банка Санкт-Петербурга (МБСП), оформление залога через ЗПИФы было вынужденной мерой, так как некоторые банки шли на это, чтобы залоги не отягощали их баланс и чтобы их можно было вернуть в рыночный оборот. "В соответствии с последними изменениями в Налоговом кодексе ЗПИФ как форма залога теперь является менее интересным и менее выгодным для банка, однако это не связано с потерей привлекательности внесенной в ЗПИФ земли, так как непосредственно недвижимость и земельный участок интерес в качестве залога не теряют", — говорит он. Но Евгений Новиков, первый заместитель председателя правления ВТБ Северо-Запад, так не считает. "Внесенные изменения в Налоговый кодекс РФ, безусловно, повлияют на привлекательность формирования паевых фондов объектами недвижимости" , — говорит он. Однако тут же отмечает, что у ЗПИФН остается ряд преимуществ по сравнению с другой формой управления этим видом активов. Во-первых, это возможность отложенного налогообложения и отсутствие двойного налогообложения, так как операционные доходы ЗПИФН в виде арендных платежей и доходов от реализации объектов недвижимости налогом на прибыль не облагаются. При этом суммы полученных доходов в полном объеме могут быть реинвестированы в иные проекты, а налог на прибыль уплачивается пайщиками только при продаже паев как ценных бумаг и при получении промежуточных доходов по паям.

"Еще среди плюсов — минимизация необходимости поддержания в структуре банка небанковских функций и исключение расходов на содержание непрофильных активов, а также снижение рисков небанковской деятельности, связанных с формированием внутри банка неключевых направлений деятельности", — рассуждает господин Новиков. Кроме этого, довольно часто залоговое недвижимое имущество, не используемое в основной деятельности, продается с убытком и отрицательная разница не уменьшает налогооблагаемую базу. "При продаже паев ЗПИФН с убытком отрицательная курсовая разница уменьшает налогооблагаемую базу", — подчеркивает он.

Невозобновляемый ресурс

Популярность недвижимости и земли в качестве залога связана с тем, что права на оба типа объектов подлежат обязательной регистрации, что позволяет установить не только факт самого права, но и любые обременения относительно него, которые подлежат занесению в Единый государственный реестр прав. "Поэтому банк может быть уверен в том, что в случае возникновения необходимости реализации объекта залога права третьих лиц не будут выявлены", — говорит Инна Попова, руководитель отдела оценки АРИН.

Также, по ее словам, стоимость недвижимости, как правило, растет вместе с инфляцией, и ее увеличение можно прогнозировать, что неприемлемо к другим видам залога (например, автомобилям). "Помимо всего прочего, земля является невозобновляемым ресурсом", — говорит она.

Банки, опираясь на кризисный опыт, изменили свой подход к оценке объемов ссудной задолженности компаний и качества их активов. Но, несмотря на это, по оценкам риелторов, банкам достаются низколиквидные залоги. "По нашему мнению, по-настоящему ликвидных активов банкам от заемщиков не переходило", — говорит Владимир Сергунин, директор департамента инвестиций Colliers International. Также, по его словам, большинство земельных участков с проблемной локацией, доставшихся банкам от собственников, проще либо отдать, либо вообще списать. По оценке Colliers International, средние цены продажи для бизнес- и торговых центров сейчас составляют $2200-4000 за кв. м, для складов — $900-1600 за кв. м. Активной группой инвесторов в Петербурге в 2010 году выступили строительные компании, специализирующиеся на рынке жилой недвижимости. Их интерес — как объекты точечной застройки, так и проекты под комплексное освоение с заделом на перспективное развитие. "На рынке коммерческой недвижимости в общем объеме инвестиционных трансакций 2010 года большая часть сделок была совершена с объектами офисной и торговой недвижимости, генерирующими стабильный денежный поток", — говорит Владимир Сергунин. Что касается дисконтов, то при продаже недвижимости банками, по его словам, большинство игроков готовы предоставлять скидку от 20 до 50%, но есть и те, кто готов реализовывать залог даже с убытком.

"Дисконт зависит от множества факторов: ликвидность объекта, кредитная история заемщика, его финансовое состояние, — рассуждает Инна Попова. — В среднем дисконт может составлять 50-75 процентов". При этом на волне роста рынка дисконт был меньше, в кризис дисконт увеличивался.

В ближайшие 5-10 лет цены на недвижимость будут расти вместе с ценами на нефть. "Учитывая, что в ближайшие пять лет других альтернатив углеводородному сырью не предвидится, можно предположить, что рынок недвижимости ждет очередной постепенный рост", — считает Антон Реутов, руководитель отдела оценки Knight Frank St.Petersburg.

Анна Михеева
«Business Guide», приложение к газете "Коммерсант С-Петербург", №47/П (4587)